Ingatlanosok kíméljenek

Adott egy XVI. kerületi budapesti lakás. Adott egy kedvezőtlen gazdasági környezet. Adott egy csapat dögkeselyűként lecsapó, hihetetlen összegeket elkérő ingatlanos - és adott az elhatározás, hogy kitesszük a táblát: Ingatlanosok kíméljenek. Csakazértis. Mert a lakásnak mennie kell.

Linkblog

Friss bejegyzések

Home staging 1 - a kezdetek

2011.03.04. 13:10 - Fuckup_with_marmelade

Eldőlt. Jövő héten indul a projekt. Nekiugrunk. Csak, hogy jobban érezzük magunkat.

Ha benne laknánk, semmi gond nem lenne (a rendetlenségen kívül persze, ami azért két eleven gyerek mellett néha igencsak khm. szóval zavaró). Vagyis lenne gond, nem is kevés. Minden vevőjelölt előtt rendbeszedni mindent, gyerekeket felrakni egy polcra, bébiszittyót találni... 

Hát igen. Ezért praktikus üres lakást hirdetni. Semmi stressz, semmi rohanás - az ember kényelmesen beül az autóba, elindul, leparkol - és egy tiszta, rendes lakás várja. Elég egy nagy szellőztetés, és jöhetnek az érdeklődők. 

A gond csak az, hogy a lakás üres. Hiszen kiköltöztünk. Steril, hiányoznak belőle a színek, nehéz elképzelni, hogy ebben emberek éltek (pedig...).

Többször is úgy éreztem, hogy a dobogó sokkal inkább hátrány mint előny, egyszerűen feketelistára teszi a lakást. Ha őszinte lennék akkor azt is bevallanám, hogy jobb volt nélküle. Jobb lesz nélküle. És tényleg.

Nőőővér, szikét. Belevágunk.

Otthonos hangulatot akarok - minimális költség mellett (mondd szépen: dackorszak...).

Pont emiatt a költségtényező miatt az előszobára és a nappalira fogunk koncentrálni, a fürdőszobába csak törölközőt és egy vidám szőnyeget teszünk, a konyhába pedig színes bögréket. Ja, és egy széket, hogy a reggelizőpult valóban reggelizőpultnak tűnjön.

Szerencsére a csempe teljesen semleges színű, a falak is fehérek, azokhoz nem kell hozzányúlni. Na jó, a pókhálókat azért leszedjük, és a döglött legyeket is kiszedjük a kádból :) (tegnap teljesen ledöbbentem - honnan jöttek ezek? Télen nincsenek is legyek... )

A fürdőszoba egyébként eredetileg kék volt. Gyönyörű mélykék. Kár, hogy összenyomta a teret. Imádtam. Aztán átfestettük. Azóta tágasabbnak tűnik, de oda a tengerparti hangulat. Lehet, hogy fel kellene ragasztanom néhány halacskás csempematricát?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Az előszoba és a nappali sajnos komolyabb (legalább 1-2 napos) munka lesz. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Meghoztam néhány szabályt, amihez tartani próbálom magam. Hátha sikerül:

  • Kizárólag olyan tárgyakat veszek a lakásba, amiket később a saját lakásunkban is szívesen látunk (oh, menni fog, hörcsög vagyok :))
  • Lehetőleg akciós holmikat vásárolok
  • Teljesen felesleges, később elajándékozandó kacatra maximum 1-2 ezrest költhetek
  • A teljes költségvetés ideális esetben 15e Ft, végső esetben 20e Ft

Ami már eddig is fix tény volt: 

  • A dobogót elbontjuk, megszabadulunk a borzalmas "flamingó" árnyalattól az előszobában (ezt nagyon benéztük, bűn ronda, főleg este - az első gondolata mindenkinek az, hogy mennyibe kerülhet ennek a lefestése), a nappalit is fehérre festjük.
  • Leszereljük továbbá a TV-t a fali konzolról, a konzol is megy a levesbe, kijavítjuk a konzol után maradó lyukakat a falon. Vagy maradjon? Fogalmam sincs.
  • Az ablakokról leszedjük a lógó gumiszigetelést (nem olyan rosszak az ablakok, de a szigetelés nagyon elcsúfítja őket).

Persze az előszobában más teendő is van. Szét kell szednünk az igencsak nagy előszobaszekrényt (hova tegyük?). Hiszen a potenciális vevő oda lép be először, ha azt kényelmetlenül szűknek érzi, lehet, hogy rossz lesz az első benyomása. Pedig tágas és világos az előszoba. 

Spórolni is tudnánk egy picit, tele vagyunk kacatokkal, ezer éve elpakolt bútorokkal. Van pl. :

  • Egy nagyon szép fából készült dohányzóasztal (jajj de szerettem)
  • 2 db. hullámos tükör (előszobába tökéletes)
  • Sok- sok szép, színes törölköző (tiszta szerencse, hogy jól bevásároltam belőlük)
  • Süppedős fürdőszobaszőnyeg (csak tudnám, hová is tettem)
  • Porcelán polipok (Olyan vigyori fajták, aranyosak. Ezt ajándékba kaptuk, a gyerekek imádják őket, de most kizárólag porfogóként funkcionálnak amíg a gyerekek ki nem végzik őket - és ki fogják. Jobb lesz nekik az Egyenesben.) 
  • 7 db. bambusz, 7 ikea vázával (ezeket át kellene festenem üvegfestékkel pirosra)
  • Színes bögrék a konyhába. Sok. Nagyon színes. Imádom őket. Biztos, hogy át akarom vinni????

Persze néhány dologgal kapcsolatban még mindig igen komoly hiányérzetem van, ilyen pl.: 

  • A Függöny. Ideje lesz beennem magam a Keletinél lévő óriási textilboltba (mondjuk holnap, akkor még lesz időm megvarrni). Olcsó, jó hely.
  • Színes párnák a fekete kanapéra. 
  • Van a lakásban egy heverő, arra is ideje lesz párnát rakni.

Ma már elköltöttem 6e-t apróságokra (képkeretek, növény, halacskás jégkockatartó). Fogy a keret....

Kedden kezdjük, szerdára mindenképp kész kell lennünk.

Nincs mese.

A bejegyzés trackback címe:

https://ingatlanyista.blog.hu/api/trackback/id/tr142709782

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nico67_ 2011.03.05. 11:06:06

Az a dobogó miért tetszett nektek? Régen galériás lakásban laktatok, vagy tartotok valami alatta? Az tulajdonképpen egy fekvő szekrény? Esetleg színész van a családban és tulajdonképpen ez a világot jelentő deszka?

Én egyszerűen csak kiüríteném, kitakarítanám, tisztasági festés, azt viszlát. Az üres lakás egyrészt nagyobbnak tűnik és azt mutatja, hogy azonnal költözhető, a tiszta lakás pedig, hogy gondos tulajdonos lakott ott.
Az előszoba és a közlekedők fontosak, sokan nem is hinnék miért. Valamiért a szűkös, keskeny folyosókat nem szeretik az emberek, emiatt sokan az eredeti gardróbszekrényeket is elbontják, vagy tükrös ajtót szerelnek fel, az nagyítja a teret.

Más: Az elmúlt hetekben sokan elmentek síelni, a tél az utsókat rúgja. Itt a tavasz, szerelem, zöldellő fák, bokrok, napsütés, jókedv, optimizmus. A jól látható helyekre az eladó táblákat tegyétek ki! Jövő héttől május közepéig, szerintem roham várható. A bankok is most indítják az akciós hitelfelvételeket. Újra sok a hiteles vevő. Három eladásból kettő, újra hiteles! Szerintem május közepéig el fog kelni a lakásotok.
Akkor jönnek a felvételik, nyaralás és július közepéig csak érdeklődők lesznek. Onnan meg jönnek az egyetemekre, felsőoktatási intézményekbe felvételt nyerők.
:-)

Fuckup_with_marmelade 2011.03.05. 13:55:59

@Nico67_: A dobogó nagyon egyszerű megoldás volt arra a problémára, hogy 2 szobára 4 ember jut.

Az elején amíg még a nagyobbik is pici volt, mind egy szobában aludtunk (kisbaba mellett ez az ideális). Utána lassan egy éves lett és elkezdtük zavarni egymást.

Kiköltöztünk a nappaliba a kihúzható kanapéra, ahol 2 hét alatt szétment a hátunk.

Úgyhogy gondolkozni kezdtünk. Felmerült a szekrényágy ötlete, de akkor is szabaddá keleltt volna tenni alatta a teret és egy normális méretű (lehetőleg motoros) fél milliónál kezdődött. Plusz továbbra is ott volt az íróasztal problémája.

Na erre kellett a dobogó. Alá be tudtuk tolni a régi ágyunkat, a tetejére pedig felraktuk az íróasztalt és a kanapét - a TV pedig ment a szemközti falra.

Hihetetlenül praktikus volt, ha vendég jött, az ember egy mozdulattal betolta az ágyat (az ágynemű is alá fért).

Annyira nem lehet ördögtől való dolog mert nagyon sokan megkérdezték, hogy kivel csináltattuk.

Viszont tényleg összenyomja a szobát, ha valaki nincs rákényszerülve, annak egy igencsak zavaró tényező.

Igazából pont az ingatlanosok voltak akik miatt megtartottuk. Akik látták mind oda voltak meg vissza, hogy ez milyen jó, mennyire vonzó.

Francokat.

Nem az.

Ma megvettük a függönynek való anyagot (3000Ft) és néhány 150Ft-os párnát az ikejában amire majd a függöny anyagából huzatot varrok (röhej - egyszerre max. 5 párnát blokkolhat be a pénztáros). Plusz vettünk 2 piros kaspót és kék gyertyákat.

A lakás továbbra is üres marad, csak beleviszünk 1-2 színfoltot.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.05. 13:59:42

(jaaaa... barnás árnyalatú anyagot vettünk ami teljesen semleges, igazából teljesen kellemes árnyalat. Ha a párnáknál is ezt használom szerintem rendben lesz. Már csak be kéne avatnom, megszárítanom és varrhatom is. Kár, hogy a varrógépem 300 tonnás, így nem tudom a lakásban megvarrni a függönyöket (egy 60 éves Pfaff 360-as - igazi különlegesség:)).

Nico67_ 2011.03.05. 17:32:34

A nappali képről: készíts képet úgy, mintha először mennél be a lakásba, fejmagasságba és fotózd amit először látsz. A széles látószögű képek nem mindíg jók, mivel torzítják a teret. Amúgy meg az emberek szűklátókörűek.
Nem baj, ha szemben van az ablak és onnan jön a fény. Először ugyis ezt veszi észre mindenki. Készíts olyan képet, ahol látszik ez és a külvilág, az erkély. A kék ég megnyugtatóan hat az emberekre. Szóval készíts képet az előszobából, a nappaliba, mutasd az erkélyajtót és az ablakokat, a parkettát és a fűtőtestet, ha ott van. (látványkonvektor nincs? :-)) )

A konyhában fontos az ablak, a bútor és a padlólap, a tisztántartás végett. Így egy álló képpel a közlekedőről fotózva mindent megmutathatsz. Lehetőleg mindent szemmagasságból fotózz, így nem olyan mintha fekve kellene közlekedni a lakásban. Figyeld meg, minél szűkebb helyre mennek az emberek, annál inkább lefele néznek, így a konyhában és fürdőszobában fényképezz picit lefelé, és ha lehet álló képpel mutasd mi van ott. A fontos a padlólap, csempe, szaniterek állapota, konyhabútor, beépített gépek...stb. A fürdőszobai kép jó, de ki lehetne egészíteni a kád, padlólap, csempe hármassal. A konyhai picit magasra sikerült. A kamrában nem mutat jól a régi pepita padlólap, kár, hogy oda nem jutott a felíjítás során az újból.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.05. 18:15:19

@Nico67_: Köszönöm! Továbbítottam az illetékesnek :) Szuper lista :)

(Én nem tudok fényképezni, a havas képeknél sem vettem észre, hogy rosszul van beállítva, ezért nem is lettek olyan jók, leginkább egy kis automata géppel szoktam lövöldözni. Az igazán jó képekhez azért nem árt ha az ember tudja mit hogyan és merre kell beállítani a megfelelő hatás eléréséhez :))

Az objektív amit kölcsön fogunk kérni egy profi fotósé, kifejezetten jó képeket lehet vele csinálni. A nappaliról készült képeket már azzal lőttük. Az asztal szélénél látszik, hogy nem torzított (vagy csak minimálisan) - szemben a sima objektívvel ami pl. teljesen begörbítette a fürdőszobában az üvegtéglafalat.

Nico67_ 2011.03.05. 23:56:46

A kis automata gépek is jók, így is többször jobb minőségű fotókat lehet készíteni kis odafigyeléssel, mint a valóság. A fontosabb, hogy a kép és te hiteles legyen. Ha sokkal jobb mint a valóságban, akkor az érdeklődő becsapva érzi magát. Erre figyelj mindíg. Hitelesség és bizalom! Te vásárolnál úgy, hogy már az elején becsapva érzed magad? Én nem. :-)
Természetesen, ha egy szép színes katalógusban szeretnéd megjelentetni a képet, akkor profi fotós kell, de gondolom nem ez a terv.
:-)
Bár az is lehet, hogy nincs igazam.

XPS 2011.03.06. 00:00:51

Mindig az ablakot emlegeted.
Tegyél fel képet, kérlek, milyenek is azok, mennyire gázosak?

Hiszel a home staging-ben?
Körbekérdeztem aktív lakáskereső ismerősöket és azt mondják, nem alkalmazza senki.
Persze, lehet, hogy épp ezért jó :)

XPS 2011.03.06. 00:02:55

@Nico67_: bocs: nincs igazad, mert ez egy verseny, ahol a vackabb képpel alulmarad a hirdető. (innen üzenem a mobillal fotózó ingatlanosoknak, hogy inkább menjenek el kapálni)
Nagylátószögű lencse , főleg kisebb tereknél elengedhetetlen.

Nico67_ 2011.03.06. 11:39:03

@XPS: Annyiban egyetértek hogy mobillal fotózni gáz, sőt szar képet feltenni, megint csak ciki. A képélességet, fényerőt meg ne keverjük össze a látószöggel.
Létezik arany középút, én annak a híve vagyok. 2001 óta ingatlanozom, még soha nem panaszkodtak rám. ( csak a konkurrencia). Nem profi géppel készítem a fotókat ( SONY DSC-W5), mégis mindíg az jön vissza, hogy a képek jobbak mint a valóságban a lakás. A széles látószögű gépek meg tényleg sokat csalnak és ami szerintem a legfontosabb lenne, azt változtatják meg, az arányokat.
Az emberi szem látásélményét visszaadó objektívek látószöge 50 fok körül van. Ebben az esetben a fókusztávolság 45-50mm. A széleslátószögű meg 24-45 mm.
Ha én azt szeretném mutatni amit a valóságban fog látni, akkor ilyen géppel készítem a fotókat.

Egyébként a hirdetésre szánt fotók az értékesítés folyamatában körülbelül 20% arányban döntőek. Amikor kiteszel 100 db eladó cetlit, vagy egy táblát az ablakba, az akár 50%-ban is döntő lehet. Ilyenkor nem fog fotókat nézegetni az érdeklődő, hanem egyből elmegy és a valóságban nézi meg az ingatlant. A netes hirdetések is csak 30-40%ban járulhatnak hozzá a sikeres értékesítéshez.
Az eladásaim többségénél a vevővel hamarabb találkoztam mint ő maga az eladandó ingatlannal. Ez mit jelent? Azt hogy túlmisztifikáljátok a hirdetési fotók jelentőségét. Ezért nem szeretek én emailben ajánlatokat küldeni.
Üljünk le, beszélgessünk, mondja el mi a fontos, én csak kérdezek, hogy pontosítsam az igényét. Majd a bennem lévő információkkal, az ingatlan portfóliónkból kiválasztom a neki megfelelőt és azt elmegyünk megnézni. 99%-ban megveszik. 1%ban kiderül, hogy BAR-listás, mivel ez az egyetlen amit szívesen elfelejtenek megemlíteni. Így lehetőleg a hitelre vásárlókat még a megtekintés előtt hitelszűrésnek kell alávetni. Sok felesleges munka megspórolható így.

Van egy másik fontos mondásom is: A lakást nem hirdetni kell, hanem eladni. A jó ingatlanközvetítő ezt tudja.

Nico67_ 2011.03.06. 11:59:52

@Nico67_: Középen félreérthető lett, javítom:
Ha én azt szeretném mutatni, amit a valóságban fog látni, akkor 45-50mm fókusztávolságú objektívet használok. Minden más csalóka lehet és mint már mondtam, csalódásérzetet fog kelteni.

Még egy apróság: A használt ingatlan értékesítésnek két iránya van. A ingatlanirodák néha a kifárasztásra mennek rá. Rászállnak az érdeklődőre és szó szerint beosztják a napját, nem engedik el. Megmutatnak 30-50 lakást és amikor már az azt sem tudja, mi volt az eredeti elképzelése, mit szeretne, ők megmondják neki. Természetesen alátámasztva mindenféle ingatlamegtekintési adatlapokkal, ahol akár osztályozzák is az ingatlanokat.
A másik, amikor egy alapos beszélgetést követően, csak egy , max. két lakást mutat be az ingatlanos és az érdeklődő ebből válassza ki azt, ahol a legkevesebb dologban kell kompromisszumot kötnie.

Azt mindenki maga döntse el, melyiket szeretné. Azt tudnotok kell, hogy minél több a döntési lehetőség, az emberek 70%-a döntésképtelenné válik.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.06. 13:21:27

@XPS: Azért ne felejtsd el, hogy az esetek döntő többségében még benne lakik az eladó. Úgy teljesen más a lakás hangulata.

Egy teljesen üres lakás rideg-hideg. Tény, hogy tágasabb, de ha valaki nem képes otthon érezni magát benne (vagy elképzelni, hogy hogyan érezné magát otthon egy kis átalakítás mellett) amikor először ott jár, akkor nem fog visszajönni, hogy másodszor is megnézze.

Én nagyon hiszen a home stagingben.

Max. az emberek legnagyobb részéne fogalma sincs róla, hogy miért érzi magát az egyik lakásban jobban mint a másikban, amikor ugyanaz az alaprajz, a fekvés és az emelet.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.06. 13:22:01

A fórdőszobának kék lesz a "hangulata". Lecseréljük a függönyt és a szőnyeget is.

Nico67_ 2011.03.06. 14:35:54

@Fuckup_with_marmelade:
Imádom ezt! :-)
Hajlamosak vagytok utálni és elfelejteni az ingatlanközvetítőt, majd egy ingatlanközvetítői plussz szolgáltatást emeltek ki megoldásként.
Mikor értitek már meg, nincs varázsszer. Megint egy amerikából induló, ingatlanközvetítők által használt szolgáltatást próbáltok alkalmazni! :-)
Amerikában szinte csak ingatlanközvetítőn keresztül vesznek az emberek lakást. És ott főleg kizárólagos szerződéssel dolgoznak, vagy kemény munkadíjért. Ez senkit sem zavar itt? Azt sem tudjátok, hogyan fotózzatok, hol hirdessetek, és mikor, hogyan mutassatok be egy lakást, hogyan kezeljétek az ügyfelet. De piros váza meg kék szőnyeg az kell.
Én nagyon jól mulatok, mert lehet egy jó közvetítő már rég eladta volna a lakásotokat, de a spórolás, a túlkombinálás, az ismeretlenben tapogatózás már-már abszurd és számomra vicces.

VII. kerületi Diószeghy Sámuel utcában hiába home stagingolják meg a lakásokat, egyes lakók kése a bordám között mindíg eltántorít a vételtől. De az aláducolt függőfolyosók látványa sem árnővelő! Lehet zöld párna, bíbor függöny, a környéket nem cserélheted le. Az omladozó lépcsőház, a kopott lépcsők, a szocreál hangulat, árcsökkentő tényező.
Magyarországon élünk és 2011-et írunk. Csak szólok!
:-)

Fuckup_with_marmelade 2011.03.06. 20:39:54

@XPS: Ja, az ablakokat szívesen lefényképezem kedden (csak nem tudom, hogy mi értelme - aki kukázni akarja az úgyis kukázza, aki pedig meg szeretné tartani az lemázolja - vagy simán használja). Egyébként aki eddig jobban megnézte mind azt mondta, hogy tényleg jó állapotban vannak, de "olyan szép a műanyag".

Ezzel nem lehet mit kezdeni.

Ha valakinek műanyag kell azt semmi értelme győzködni - max. annyit mondhat az ember, hogy hajrá.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.06. 21:31:09

@Nico67_: A fényképezésről.

Fix 50-essel szoktunk legtöbbször fényképezni (imádjuk, portrénál verhetetlen), a lakásnál viszont nem jött be. (Egyébként egy Canon 550D-vel lövöldözünk ami az én kis fényképezőmhöz képest - szóval ég és föld. Pedig ez sem egy nagy durranás gép. Az enyémmel is lehet jó képeket csinálni, de óriási a különbség.)

Nálunk a fényképeknek van/volt jelentősége. Amikor kiplakátoltam a lakást elég sok látogató érkezett a honlapra - mindenféle hivatkozás vagy keresőkifejezés nélkül - esetlen néha a guglin keresztül ahová már céltudatosan a honlap címét írták be.

Mindezt még azelőtt mielőtt felhívtak volna. Volt aki teljesen felkészülten érkezett (bár fogalmam sincs, hogy miért jött el... na mindegy... )

Aki eddig eljött az mind a fotók alapján döntötte el, hogy eljön-e megnézni. (Igen, nem voltak jók a képek... mindegyiken ott fogyelt pl. dobogó - plusz a nappali melletti fal hiánya is sokkolóan hat sokakra - pedig élőben hihetetlenül jó, döbbenetesen tágas lesz tőle a nappali)

Nem misztifikálom túl, viszont tény. Kellenek a jó képek. Egy irodában azért más a helyzet, bemennek, megmutatod, kérdezel, visszakérdezel, kiviszed.

Én vagy a képekkel keltem fel a figyelmet vagy az árral. Azzal nem tudom így a képekkel próbálom.

A home stagingről.

Nem csak amcsi ingatlanos trükk (én legalábbis sokszor találkoztam vele).

Én úgy gondolom, hogy egy lakást eladni pont ugyanolyan mint egy kiló kenyeret.

Adott egy termék (a lakás) és adott egy piac.

Az ingatlanos ismeri a piacot.

Ennek megfelelően alkalmazza a piacon bedobható értékesítési trükköket - csak úgy, mint mondjuk egy tábla csokinál.

Itt is van kóstoltatás, akció, sokszor valami bónusz. Itt is be kell csomagolni a terméket, hogy eladható legyen.

Meg kell találni a célcsoportot, eldönteni, hogy őket hogyan és mivel lehet elérni, pozícionálni kell a terméket, elhelyezni a piacon, ennek megfelelően dönteni a stratégiáról.

Az ingatlanos is szimplán a már megszokott marketing eszközöket használja, a megszokott modelleket követi - és a teljesen bejáratott, tutibiztos módszereket alkalmazza (ez adja meg azt a bizonyos "ezt csak én tudhatom" ill "én tudom a legjobban" feelinget).

Használja pl. a 4P mixet, az AIDA modellt is használja (felkelti a figyelmet adott lakásra pl. egy jó hirdetéssel vagy az árral - esetleg teljesen kamu információkkal, fényképek és részletes tájékoztatás után már nem csak a figyelmét hanem az érdeklődését is felkelti az ügyfélnek, ha ezt jól csinálta akkor a vevőjelölt bizony ellenállhatatlan vágyat érez majd arra, hogy megnézze a lakást - és amikor megnézte akkor eléri, hogy bele is szeressen - kifaggatja, hogy mit is szeretne, felhívja a figyelmet arra, hogy ez miért ideális lakás. S lőn vásárlás...)

Az ingatlanosnak annyi előnye van, hogy MÁR ismeri a piacot (ez ugye egy kívülállónak még ismeretlen terep), a többi résztvevő viselkedését, marketingkommunikációs stratégiáját.

Igazából ha a tulajdoson is hasonlóan jár el, megismeri a piacok működését (mert pl. volt olyan ingatanos aki szívesen megosztotta vele a tapasztalatait :) akkor máris esélye lesz, hogy beszálljon a versenybe.

A home staging szerintem a vágy felkeltésében segít.

Semmit sem ér, ha nem sikerül felhívni a lakásra a figyelmet vagy, ha a cetlit letépőből nem lesz valódi érdeklődő (pl. a képek megtekintése után).

Persze ott van még az árképzés is - ami sokszor önmagában is elég a figyelem felkeltésére, ott a (mi a jó szó a location-ra???) talán elhelyezkedés (ld. belterjesség kérdése) és még millió plusz egy dolog.

De akkor is csak egy egyszerű termék amit adott esetben kicsit másképp kell eladni mint egy tábla csokit, de az alapvető módszerek ugyanazok.

Én valamilyen szinten tanulóterepként kezelem a lakás eladását - semmi köze az ingatlanos jutalékához.

Mondjuk megtehetem. Jövő ilyenkor valószínűleg már mindent másképp fogok gondolni, de most még megtehetem, hogy élvezzem is ezt az egészet és ne tekintsem felesleges időpocsékolásnak a lakás körüli hercehurcát.

Mert nem az.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.06. 21:31:56

(ja, és még nem tudok semmit, csak próbálok rájönni arra, hogy mi hogyan működik)

Nico67_ 2011.03.06. 23:12:44

Sokmindenben igazad van, mint eladó jó úton haladsz. Valószínű neked van időd foglakozni ezzel, legalábbis én úgy érzem, a család ellátása mellett igazán sok energiát szánsz erre. Sok embernek viszont ez nem adatik meg.

A legtöbb értékesítési technika sajnos nem követi egyes országok piaci sajátosságait. A home staging akkor működik, amikor egy területen aránylag sok, azonos kategóriájú lakást árulnak. Ebben az esetben lehet az értékesítés idejét csökkenteni, esetleg minimális értéknövekedést elérni. Ezért mondtam, hogy nézd meg az alternatívákat is. Nem csak a hasonló típusú lakásokat. Nézd meg a hasonló méretű vagy 1 szobával nagyobb panelok árait. Vagy az új építésű lakás árakat. Esetlek a telekárakat, vagy használt kertes házak, házrészek árait. Nézz körül, az érdeklődő milyen alternatívák közül választhat. Ha azon a területen három szobás panelt kap 9 M Ft-ért akkor azt fogja választani. vagy ezt:ingatlan.com/elado+panel-lakas/budapest+16+kerulet+palya+u/10.7mft+80m2/5637282?sid=0
11 M eladási árhoz legalább 3 M önerő kell. Így érdemes azokat is megszólítani akik rendelkeznek ennyi önerővel és hitelképesek.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.07. 08:16:05

@Nico67_: Teljesen igazad van.

Én nem a panelekkel engedem egy ringbe a lakást - már csak a közös költség miatt sem egy kategóriák (4700Ft vs ki tudja mennyi). Akinek a fenntartási költség is számít az kilövi a panelt. Ha meg az ár ennyivel fontosabb akkor nem érdekes.

A többi hasonló lakáshoz képest ez több ponton is teljesen más, teljesen át lett alakítva, szokatlan - viszont tágasabb, élhetőbb.

A dobogó itt kavar be. A többi hasonló lakásban a konyha max. melegítésre jó, viszont bent van egy étkezőasztal. Mi kőkemény főzésre "képeztük ki" a konyhát, viszont az étkezőasztal a nappaliban van. A dobogó mellett egy lehajtható oldalú fért csak el kényelmesen ami összecsukva egyáltalán nem észrevehető.

Na most jogos a kérdés, hogy akkor hol az étkező. El se tudják képzelni.

Hát, majd segítünk :)

Persze, most (még) egy hétig ráérek, addig lényegében semmi dolgom. Mondjuk ha nem szórakozásból csinálnám akkor 2 perc alatt letudtam volna, a blogot sem az eladás miatt csináltam (eredetileg ugye sehol nem is szerepelt, hogy milyen lakásról beszélünk - csak többen is reklamáltak, hogy miért nincs sehol a linkje).

A lakás honlapja maximum fél óra munka volt.

Ez azért nem olyan necces.

A többi meg mondjuk úgy, hogy szakmai gyakorlat. Csekkolom, hogy online hirdetésekkel mit lehet elérni stb. stb.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.07. 09:20:46

Fú, most gyönyörű volt a környék - én meg nem vittem fényképezőt... (falbaverő fejes smiley...)

Fuckup_with_marmelade 2011.03.07. 10:18:47

Nya. Ez lesz az új fotóblog... (persze még üres)

bp16.wordpress.com/

dithke 2011.03.07. 13:41:42

Én az urbanista blogról keveredtem ide.

A javaslataim:
a dobogót képszerkesztővel radirozd ki a képből, de hagyjad a lakásban. ezt a 4. emeleti lift nélküli lakást nagy vszinűséggel vagy fiatal gyerekesek veszik meg, vagy diákok. Mindegyiknek kevés lesz a hely, kicsi a lakás.
Nagyobb hangsúlyt fektetnék a konyha és a fszoba bemutatására, mindegyik praktikus is, esztétikailag is kellemes, és felújításkor erre kell a legtöbbet költeni, ha kell. sokkal fontosabb, mint a téli hóesés szépségének ecsetelése...
Sorold fel, mi maradhat a lakásban az ár részeként
(pl.mosógép?)
A lakásról EGY blogba gyűjtsd össze az infokat és képeket, felesleges három. Az egyik blogban jelenleg 12,5 milla, a másikban 11,5 milla szerepel.
A reális ár, amelyen ezt a lakást jelenleg esetleg el lehet adni: 10,5 millánál nem több.
Hirdetésre javaslom a kerületi újságot, illetve szórólapozást a környéken. A lakások jó részét környékbeliek veszik meg. Szerintem ez a környék még belterjesebb közeg.
Nem bogarásztam tüzetesen végig mindent, de nem találtam egy fontos infot: mikor és milyen anyagból, milyen technológiával épült a ház és hány lakásos társasházról van szó?
A hirdetési oldalak közül gyakorlatilag csak az ingatlan.com a hatékony. Tökmindegy hányan nézik meg, nem érdemes a számlálót figyelni, sokan vannak, akik pl. a saját eladandó lakásukat akarják a hidetések átnézésével beárazni. És az ingatlanirodák figyelik mindig a területi kinálatot, akkor is, ha rárirod, hogy kiméljenek tégedet. Ez mind növeli a kattintásszámot, de egyik se vevőjelölt.
A lakás legmeghatározóbb paramétere a "4.emelet, lift nélkül". Ez erősen korlátozza a célcsoportot. Fiatalok, diákok. Az előszobafal színe tökmindegy, ahogy Te át tudod festeni, bárki más is, akár hupililára. Itt egyértelműen az ár lesz a meghatározó. Ennek a célcsoportnak ugyanis nincs pénze. És ezt a lakást nem fogják befektetési céllal megvenni, aki ezt megveszi, magának veszi. Az áron kell elgondolkodni nagyon. Magas az ár.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.07. 13:57:10

@dithke: Köszönöm!

A 11,5-öst most gyártottam, még nincs rajta semmi, kb. annyit fogok beállítani az új kampánynál irányárnak. Akkor teljesen legyalulom a régi oldal tartalmát, új képek lesznek, dobogó nélkül persze, fürdőszoba stb. stb. stb. Akkor indul majd a .com-os hirdetés is, kirakjuk a feltűnő eladó táblát az ablakba, új szórólapok készülnek, nyomtatott sajtóban is lesz hirdetés.

Ha magas az ár, akkor nem megy el a lakás. Hamar ki fog derülni.

Akkor jön a B-terv és kiadjuk, jövő tavasszal újra meghirdetjük - ha akkor is ilyen nyomott lesz minden, akkor várunk néhány évet.

A célcsoportot én is hasonlóan lőttem be.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.07. 13:59:47

(Ja, igazából a fiatal gyerektelen párok a célcsoport, eddig csak ilyenek érdeklődtek... akik majd néhány éven belül lecserélik a lakást)

Fuckup_with_marmelade 2011.03.07. 14:02:57

(jaaa... anyag és technológia. Ez tényleg érdekes? Felraktam a honlapra mint fontos információt, de senkit sem izgatott. Ha jól sejtem pont a belterjeség miatt - a kerületben lévő nem-panel lakások lényegében mind ilyenek, 19 lakásos nem is tudom milyen technológiások tégla válaszfalakkal. Ezen én is sokat gondolkoztam és végül ledaráltam ezt az infót - és még sok minden mást)

Fuckup_with_marmelade 2011.03.07. 14:49:18

Jó. A honlap egyik eldugott sarkába odabiggyesztettem egy "bővebb információ" linket. Aki annyira kíváncsi az elolvashatja.

dithke 2011.03.07. 19:08:06

Ha nem muszáj, akkor ne add most el!!!
Én némi ingatlanos, és több privát lakásadásvételi tapasztalattal egy kelenföldi panelt árultam, az ősszel, és nemrég egy újabb menetben, de aztán a visszalépés mellett döntöttem.
Elképesztően nyomottak az árak.
Az ingatlanpiacon 10-15 éves ciklusok vannak, 1987-88-ban volt egy ugrás, és 1999-ben egy óriási, egy éven belüli 80-100 százalékos áremelkedés. 2-3 éven belül, de lehet, hogy hamarabb, újabb árugrás lesz, legalábbis a budapesti, élhető minőségű ingatlanokra valószínűsíthetően.
A blogod, a kommentekkel együtt, kifejezetten érdekes, mert életbeli tapasztalatokat ír le, és nem üres marketingduma. Nem tudtam még mindent végigolvasni, de majd visszatérek.

A 19 lakásos társasház egyébként jó méret, ha jó a lakóösszetétel. Én lakásvásárlóként pl. mindig meg szoktam nézni a szemétledobót, és ha van, a ruhaszárító, babakocsitároló helyiséget. Sok infot ad a lakóösszetételről... A lakáson belül bármit ki tudok festeni, fel tudok szögelni, stb., de a lakáson kívüli közös tereken kiszolgáltatott vagyok. És ha ott csótányok futkároznak...

Ja, azt a panelt, amit most nem tudtam eladni, 1987 nyarán vettük, februárban még nem tudták eladni, májusban pedig őrület kezdődött, és óriási lakáshiány alakult ki... licitálni kellett rá, több vevő is volt.

1999-ben azt a lakást, amit februárban 20 milláért adtak el, decemberben továbbadták 30 milláért...

Én egyik hirtelen árboom-nak sem igazán látok közgazdasági indítékait utólag sem... és legfőképp egyiket sem jelezték előre a nagyokosok.

Bizonyos ingatlanos ismerőseim egyébként azt mondják, hogy furcsa mozgolódások érezhetőek a piacon, többen lépnek, változik a munkaerőpiac, jó adottságú, jó minőségű lakásból már most is kifejezetten hiány van, szóval, a fene se tudja, mi lesz.

Nico67_ 2011.03.07. 23:46:06

@dithke: Jövőbeni hirtelen áremelkedésre az ingatlanpiacon nem lehet számítani.
Ezt csak a " nagyok" hirdetik, hogy az emberek kezdjenek befektetni ingatlanokba is. Kell egy kis ösztönzés.

:-)

Mi a helyzet? Ahol a munka, ott a pénz, ott megy a lakáspiac. Na most mi van akkor, ha se munka, se pénz?
Ingatlanboom? Kétlem.
Azt kellene tudomásul venni, hogy az előrehozott fogyasztásnak köszönhetően, eddig voltak túlárazva a lakások! Most a 20-30%-os árcsökkenéssel csak a keresleti piacot követjük.
Másképp: A hitel az egy fogyasztásnövelő, gazdaságélénkítő eszköz. De az előrehozott fogyasztásnak megvan a böjtje! Ez van most.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.08. 21:31:04

@Nico67_: Nem tudom.

Két átlagos diplomás fiatalnak azért egész jók az esélyei... (egy lakáshitel simán belefér...)

(már ha kap hitelt... mert a teljes lakás árát ha nincs mögötte családi segítség elég nehéz összeszedni... az önerő meg talán összejön... )

Fuckup_with_marmelade 2011.03.08. 21:33:33

@dithke: Én inkább arra tippelek, hogy valahol a mostani szinten stagnálnak majd az árak egy ideig - aztán majd csak kiderül.

Vagy jobb lesz, vagy minden omlik. Össze. Akkor meg már mindegy.

Fuckup_with_marmelade 2011.03.08. 21:37:09

Egyébként ma festettünk és dobogót szereltünk... na ez kemény volt... úgy emlékeztünk, hogy csavarozva van a dobogó.

Francokat. Ragasztva + csavarozva. A vége egy fűrész és egy teljes napi munka lett. A dobogónak annyi. Pedig ha összedölt volna a ház a dobogó akkor is egyben maradt volna. Földrengéskor is remek menedék.

Volt.

Az előszoba viszont sokkolóan jól néz ki fehéren :)

Kezdem nem érteni miért költöztünk ki :)

(na jó, tudom... +20nm és a kert)

A dobogóból (béke forgácsaira) meg kerti tároló lesz a lakásból elhozott maradék cuccunknak.


süti beállítások módosítása