Tegnap eszméletlenül pörgős nap volt. Csak úgy zúdultak a hozzászólások. Kaptam hideget - meleget, de azt kell, hogy mondjam, a blogra látogató ingatlanosok hozzáállása több volt mint pozitív. Rengeteg tippet / ötletet adtak, valóban segíteni próbáltak. Őszintén. (Külön köszönet Niconak a http://ketszazalek.hu-tól. Ha ingatlanossal dolgoztatnék, csakis ő lenne az! Mindenkinek jó szívvel ajánlom!!!)
Sokkoló volt. Azt hittem, jól csinálom - de nem. Szívás. Azt még nem tudom pontosan, hogy a kampányomnak mi lesz a folytatása. Úgy tűnik, teljesen új kampányra van szükség - új képekkel, új telefonszámmal, új stratégiával, új módszerrel. Mintha egy teljesen új lakást dobnánk piacra. Minden eddigi stratégia kuka, még az is lehet, hogy többet ártott mint amennyi haszna volt. Sok munka vár még ránk.
Egy kb. 1 hónapos intenzív (ld. drága) kampányt tervezünk - ha addig nem megy el a lakás akkor kiadjuk és jövőre újra meghirdetjük. Van egy árszint ami alá nem megyünk - nem mehetünk.
Válság ide - válság oda, a lakásnak mennie kell. Korrekt áron. Nincs mese. Ébresztő! Gyerünk dolgozni! Mert a munka nemesít! :)
A blogban kapott tippeket / ötleteket összegyűjtöttem egy csokorba - hátha jó
lesz még valamire - ha kihagytam valamit akkor szóljatok:
1. Készítsd fel a lakást az eladásra
- Takarítás
- Rendrakás
- Festés (fehérre vagy más semleges színre)
- Home-staging (optikai tuning) - a lakás vonzóvá tétele egy kívülálló számára (bútorokkal, színekkel, kiegészítőkkel). Ilyen trükkök lehetnek: növények, élénk színű növények amik vonzzák a tekintetet, igényességet sugároznak. Könyvek a polcokon. (Brannagh tippje: addelahazad.blog.hu/2010/04/08/egy_igazan_jo_otlet ; Pegasus tippje: www.youtube.com/watch?v=bUZzH-XcKpQ&feature=player_embedded)
- Törekedj a semlegességre, ne legyen steril, de a vevő ízlésével se ütközzön (hajrá:)
2. Profi reklám (Nico örök igazsága: "nem a hirdetést kell eladni, hanem az ingatlant" - úgyhogy kerüljük a csúsztatásokat, a csalódott vevőjelöltnél nincs rosszabb - na jó, van. A nem létező vevőjelölt :))
- Készíts profi fényképet - nagylátószögű objektívvel, gondosan ügyelve arra, hogy ne legyenek elől személyes tárgyak (khm. tampon a WC mellett, száradó alsógatya), ne a tárgyakat fényképezd, ha szükséges használj állványt, nappal fényképezz, kapcsold le a lámpát. Ha nincs normális géped, kérj kölcsön vagy bízz meg egy profi fotóst.
- Alkalmazz szokatlan hirdetési formákat (pl. videó)
- Hass az érzelmekre: ha gyerekszobát fényképezel és fiatal pároknak szeretnéd eladni a lakást, tegyél kismacit az ágyra (de ne vidd túlzásba)
- Készíts olyan képeket a környékről amikről sugárzik a nyugalom - vagy épp az ellenkezője. Attól függően, hogy mit szeretnél kihangsúlyozni
- Ajánlott hirdetési oldalak: ingatlan.com, expressz.hu , ingatlanok.hu, ingatlanbazar.hu
- Legalább egy helyen hirdesd kiemelten (ez akár havi 16-17e Ft is lehet!)
- Ha a nyomtatott sajtóban is hirdetnél, itt érdemes: expressz, Helyi Téma, Magyar Nemzet, Népszabadság (Ezt mindenki döntse el maga...)
- Kihagyhatatlan információk a hirdetésben: Tulajdonostól! Méret, ár, ha egyedi vagy konvektoros fűtés akkor azt is bele kell írni, ha tégla építésű akkor ezt is, kihangsúlyozva, nagybetűvel.
- A legfontosabb extra információk egy hirdetésben: közlekedés, közbiztonság, infrastruktúra (ovi, iskola, parkoló, bevásárlási lehetőség, posta, orvos, környék, van-e biciklitárolási lehetőség stb.)
- Ha hirdeted akkor valóban csak te hirdesd (ha van rá elég időd és energiád persze), csak végső esetben szerződj le ingatlanossal - onnantól kezdve, hogy más is hirdeti, romlik az alkupozíciód.
- Ha több ingatlanossal is leszerződsz, rontja a helyzeted - tele lesz a lakásoddal az expressz stb. Unalmassá válik, telítődnek vele, gyanús lesz a lakás, hogy ennyire meg szeretnél szabadulni tőle. (Na meg az összeset értesítened kell ha bármit változtatsz, sokkal nagyobb valószínűséggel fut bele a vevőjelölt több helyen is a lakásodba, csúnya kavarások lehetnek belőle)
- Szórólapozz: közlekedési csomópontokban, a környéken, a hasonló kategóriás környékeken
Árképzés
- Nézegesd a konkurens lakások hirdetéseit. Kár, hogy ezek mind irányárak, a végső ár rejtély
- Számolj azzal, hogy a vevő úgyis alkudni fog. Sokat.
- Ingatlanos tanácsa (nekem nem lenne hozzá se gyomrom, de ha szorult helyzetben vagy akkor nem válogathatsz az eszközökben): Nézd meg a környékbeli eladó lakásokat, kezdj el alkudozni egy, a te lakásodhoz hasonló minőségű és fekvésű lakásra. A kialkudott árhoz adj hozzá néhány százast és annyiért áruld a sajátod. (Ez alapján a logika alapján viszont lehet, hogy a vevőjelöltjeid fele kamu jelölt, csak a saját lakásának szeretné felmérni az értékét). Jájjj. Nekem ez annyira gáz
- Ha árat csökkentesz akkor csökkents sokat, ne sok kicsit (ha véletlenül olyan jól áraztad be, hogy több érdeklődő is van, hagyd, hogy ők ajánljanak árat - ki tudja mi lesz a vége)
A lakás bemutatása:
- Szellőztess ki
- Főzz kávét (a kellemes illat miatt)
- Legyen előkészítve ásványvíz stb. ha a vevőjelölt megszomjazna (nem kell vendégül látni, de nyáron szép gesztus)
- A nappalival kezdjétek a lakás bemutatását, utána hagyni kell, hogy a vevőjelölt dönthesse el merre tovább, hagy fedezze fel egyedül
- Érdemes kinyomtatott alaprajzot, adatlapot az érdeklődők kezébe adni (tulajdoni lap sem árt ha van)
- Ismeretlentől kérj személyi igazolványt ha megnézi a lakásodat. Ha nem adja lehet, hogy rosszban sántikál.
- Vezess listát, hogy ki nézte meg a lakást (név + telefonszám kötelező)
Mire ügyelj az érdeklődőkkel való kommunikáció során:
- Ne akard eladni a lakással kapcsolatos érzéseidet – a vevőt csak a sajátja érdekli, az alapján választ
- Ne a saját, hanem az érdeklődő fejével gondolkozz
- Kezelj mindenkit a személyíségtípusának megfelelően
- Felejtsd el, hogy neked mi a fontos, derítsd inkább ki, hogy a vevőjelöltednek mi a fontos, milyen lakást keres, mik a választás szempontjai
- Kár fényezni a lakást – beszéljenek a tények, a vevőjelölt nem hülye
- Ne fikázd a többi lakást, ne hasonlítgasd össze a tiéddel – visszaüthet
- Próbálj elvonatkoztatni attól, hogy a lakás a tiéd – kezeld úgy mintha csak EGY lakás lenne (könnyű azt mondani... de ha kell hát kell)
- Ne erőltesd a vevőjelöltre a te értékítéleted
- Ne ítélkezz (nem tudhatod honnan és miért jön az érdeklődő)
- Figyelj a vevő lelkivilágára
- Kérd meg, hogy 2 napon belül mindenképp jelezzen vissza – akkor is ha nem érdekli a lakás
Ha mégis ingatlanirodán keresztül szeretnéd eladni az ingatlanod:
- Kérj az irodától egy szerződésmintát. Ha nem adnak akkor ott valami komoly gond van.
- Figyelj a jutalék mértékére, hogy nettó vagy bruttó jutalékról beszélnek, mennyit kell fizetni a szerződéskötéskor (tulajdoni lap lekérés díja)
- Legyél nagyon óvatos! Csak olyan szerződést írj alá amit a joghoz legalább egy picit értő ismerősöd elfogadhatónak tart (ritka mint a fehér holló). Minden pontot alaposan rágj meg, keresd a csapdákat. Lesznek
- Figyelj a büntetési tételek nagyságára, milyen esetben jár mindenképp a jutalék. Arra is figyelj, hogy ezekben az esetekben le legyen védve a feneked ha vétlen vagy (pl. ha a vevő miatt nem jön létre az adásvétel, foglalót még nem fizetett csak egy minimális díjat - olyankor van olyan szerződés ami alapján már jár a jutalék, ha a vevő visszalép akkor te bukod a büntetéssel felszorzott jutalékot, cserébe pedig100-200e-t ad neked az elszalasztott vevőjelölt. Jelentkezzen az aki szerint ilyenkor nem éri meg az irodának kamu vevőjelölteket küldeni)
- Nézd meg, hogy mik is egy ingatlanos feladatai - ha a kiszemelt cég másképp gondolja akkor állj tovább (mcs ajánlata : paralelart.wordpress.com/2011/02/18/az-ingatlankozveito-feladatai/)
- Ne írj alá kizárólagos szerződést - maximum 1-2 hónapra (a határozatlan idejű szigorúan tilos)
- Ne írj alá olyan szerződést ami szerződésbontási díjat vagy egyéb bújtatott költséget tartalmaz. Ha nem adják el az ingatlanod ne tartsák a markukat!
- stb.
(Köszönöm mindenkinek, külön köszönet a témában valóban jártas profiknak: Brannagh · http://brannaghpraktikai.blog.hu/ ; Nico67_ www.ketszazalek.hu; Pegasus · http://addelahazad.blog.hu ; mcs · http://paralelart.wordpress.com/)
